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福州市一處住宅樓盤。7月15日，福建省統(tǒng)計局發(fā)布2009年上半年國民經(jīng)濟運行情況，福建省房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出投資下降、銷售上升的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2009年上半年福建全省房地產(chǎn)開發(fā)投資439.43億元，同比下降19.3%；商品房銷售1164.98萬平方米，增長56.2%。新華社記者張國俊攝

最近一段時間，不少外資投行一邊頻頻唱多國內(nèi)樓市，一邊又在悄然**其持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。專家提醒說，對外資的動向應該予以高度關注，要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

外資投行頻頻“唱多”

記者了解到，4月至今，一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍，瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國際投行紛紛發(fā)布研究報告稱，看好中國房地產(chǎn)。而他們立論的基礎，大都是“剛性需求釋放帶來成交量強勁回升，并預計這一趨勢將持續(xù)”。

5月7日，瑞銀發(fā)布研究報告指出，中國房地產(chǎn)投資市場將在2009年下半年強勁復蘇，中國房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復蘇的軌道。瑞銀預計，多項政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因，預計未來大眾市場和低端住房的建設將開始大幅放量。

繼瑞銀之后，國際投行摩根士丹利在最近的報告中也指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實而持續(xù)的復蘇，成為近來對中國經(jīng)濟恢復增長貢獻最大的行業(yè)。報告指出，中國全國房地產(chǎn)價格不存在泡沫，中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

摩根大通首席經(jīng)濟學家龔方雄6月公開預測，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，明年漲幅也將達到10%。他鼓勵“大家積極行動起來，投資買地建房”。

與此同時，部分外資機構也表現(xiàn)出對地產(chǎn)股的青睞，開始將地產(chǎn)股評級由審慎調(diào)升至中性。

部分外資開始**持有高端物業(yè)套現(xiàn)

高調(diào)“唱多”中國樓市的同時，記者發(fā)現(xiàn)，部分外資已經(jīng)開始**所持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到，該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購上海長寧區(qū)高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1、2號樓，1號樓以酒店式公寓推向市場，目前出租率約為70%；而2號樓過去“只租不賣”，目前入住率也不高。

摩根士丹利開始將2號樓的58套房源通過自己的銷售團隊及上海中原地產(chǎn)等分銷商進行散賣。記者獲悉，目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對外報價為6.5萬元每平方米起，但實際成交價為5.5萬至6萬元每平方米，購房者中約一半為內(nèi)地人士，另一半為港澳臺等地買家。雖然有所降價，但與當年2.8萬元每平方米的買入價相比，摩根士丹利此次轉手套現(xiàn)溢價已達100%。這是摩根士丹利在上海市場首次變賣持有的物業(yè)。

在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利，近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項目散賣。據(jù)介紹，摩根士丹利2007年初收購永新城219套公寓，隨后由服務式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”，每套房月租金高達2萬元至5萬元。據(jù)一家代理行人士透露，摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸，希望銷售該項目房源，但目前僅處于初步接觸階段，對外報價、合作細節(jié)均未達成共識。

記者還發(fā)現(xiàn)，自5月底起，香港興業(yè)國際開始散賣其持有的上海長寧區(qū)另一高檔樓盤“丁香御苑”，該樓盤是其2000年從嘉里建設手中以3100萬美元的價格整體收購而來。截至目前，110套散賣房源已告售罄，成交價格約為6萬元每平方米，興業(yè)國際從該項目中套現(xiàn)13.2億元?？紤]到匯率因素，興業(yè)國際此次散賣較當時收購成本而言賺了10.6億元。

外資投行的套現(xiàn)行為在地產(chǎn)股上也表現(xiàn)得較為明顯。其中，6月19日，瑞銀集團以17.456元港元的每股平均價，減持了731.21萬股富力地產(chǎn)，涉資1.28億港元。