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概要： 上海裝潢網(wǎng):如果要用一個詞來形容剛剛過去的十一樓市，那么“博弈”無疑是最貼切的?！ ]有哪一年的黃金周是在如此強政下度過的——今年以來，房市和股市一樣，猶如脫韁之瘋牛，節(jié)節(jié)摸高，瘋狂上漲，普通市民如今只能望房興嘆，市場徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現(xiàn)象，讓宏觀調控成為今年地產之主題。
沒有哪一年的黃金周是在如此強政下度過的——今年以來，房市和股市一樣，猶如脫韁之瘋牛，節(jié)節(jié)摸高，瘋狂上漲，普通市民如今只能望房興嘆，市場徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現(xiàn)象，讓宏觀調控成為今年地產之主題。短短9個月的時間內，央行五次加息，七次上調存款準備金率，國慶前夕，又大舉發(fā)售國債，并上調第二套房首付比例和利率，廣州市**則在十一之前，也連續(xù)公布經(jīng)濟適用房、雙限房的購買和銷售政策……
在這種背景下，無論是開發(fā)商還是置業(yè)者，亦或是炒家投資客，在強政面前心態(tài)都有了變化，博弈則是這種變化的體現(xiàn)。不少樓盤開始在新政實施前發(fā)售或忙于儲客，搶客，打折也成為常見現(xiàn)象；而對于購房者而言，觀望者有之，而勇于追高者亦有之。
【政策博弈】匆忙發(fā)售或忙于儲客
先來看一組數(shù)據(jù)，根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計，今年五一廣州一手房的可售貨量為26350套，而今年十一，這個數(shù)字為32147套，比五一增加了22%。同時，在可售面積上，十一也比五一增加了約26.4萬平方米。
貨量的大幅增加，業(yè)內人士認為是新政出臺后，開發(fā)商心態(tài)的一種變化，即在新政尚未發(fā)威、更強的調控暫未到來時，先出手落袋為安，或者加緊時間儲客，為隨后的發(fā)售造勢。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，這種與政策搶時間的情況在不少區(qū)域上演。如白云區(qū)某大盤，國慶開盤前日日趕工，直到正式發(fā)售的前一天，才把銷售中心裝修好；又如金沙洲某新盤，國慶期間無法開放樣板間，但為吸引置業(yè)者，開發(fā)商專門在小區(qū)園林內另造了一個“示范單位”，不過，對于項目的價格、發(fā)售時間等具體問題，該盤的銷售人員無法說清。
類似的情況在番禺、天河、蘿崗等地也有出現(xiàn)，一些樓盤趕在十一前夕拿到預售證，匆忙上馬銷售，有的連銷售中心都沒有布置好。而尚未拿到預售證的，則開放小區(qū)園林、山頂公園、樣板房，千方百計拉置業(yè)者前來，為隨后的發(fā)售儲客。
另外，今年黃金周，廣州的聯(lián)體房(即兩套打通)呈放量之勢，蘭亭御園、星河灣、荷塘月色星怡居、天河粵?；▓@、增城新都盛世名門都有聯(lián)體房推出，而這種產品的出現(xiàn)，也是開發(fā)商與70/90政策的博弈結果。
【價格博弈】房價暴漲但打折兇猛
和往年的黃金周一樣，價格仍是開發(fā)商和消費者博弈的焦點。今年開發(fā)商仍然“拍腦袋”升價，不過強政壓頭，升價的同時又有扎實的折扣推出。
記者了解到，漲價最猛的區(qū)域為地王周邊和CBD珠江新城。今年9月11日，富力在白云山腳拍下天價地塊，周邊樓盤紛紛以此提價。黃金周期間，地王輻射范圍內的時代花生、云山熹景、云裳麗影、雅居樂南湖半山豪廷以及山水庭苑等盤，目前叫價均達到或者超過1.5萬元/平方米，一些樓盤在短短3個月之內，樓價甚至翻倍。
而素有廣州樓價風向標之稱的珠江新城，十一期間的價格也不含糊，在售樓盤均價都已超過2.3萬元/平方米，最貴的均價已達3.7萬元/平方米。與五一相比，所有樓盤價格漲幅都超過五成，最大的漲幅接近一倍。而在黃金周內，有樓盤均價甚至上漲3000元/平方米。
樓價暴漲，考驗置業(yè)者的承接力和耐心，但在強政頻頻出臺的背景下，開發(fā)商在價格上也出現(xiàn)了讓步，比較明顯的便是樓盤折扣和認購優(yōu)惠增多，有的甚至達到七五折。
比如說天河區(qū)東莞莊的富力院士庭，之前市場均價在1.5萬元/平方米左右，但在國慶期間有精選單位為八六折，又如白云區(qū)云裳麗影，國慶市場價1.5萬元/平方米，不過黃金周認購可獲九二折。此外，白云區(qū)的擎山苑為招客打出了七五折，這在今年的市場上比較罕見。
至于買樓送物管、置業(yè)大禮包之類，更是不少見。
【心態(tài)博弈】勇于追漲也害怕踏空
除了政策和價格，開發(fā)商還與消費者進行心態(tài)博弈。記者在踩盤過程中，銷售人員最強調的一個觀點就是——不買還會漲。其理由就是：市中心土地越來越少，地價越來越高，而宏觀調控的作用一直都不明顯。
然而，不少消費者有自己觀點。在市橋看樓的潘小姐說，自己是二次置業(yè)者，國家提高第二套首付比例和利息，對資金雄厚者來說問題不大，但對她這種改善住房型卻殺傷力很大。“市橋的房子都要9000多元了，我不相信這種勢頭會繼續(xù)，現(xiàn)在入市恐怕踏空，反正不是沒房住，不妨等十七大召開后再看看”。
市民李小姐卻是另一種想法，在十一期間，她首付40多萬元在天河北購買了一套公寓用作投資。她認為，在通貨膨脹明顯的情況下，資產保值的最好辦法就是買樓，而近幾年宏觀調控政策壓不倒樓價的現(xiàn)狀，讓她相信遲買不如早買。
【內部博弈】樓盤分化且開始搶客
此外，對于今年黃金周樓市，經(jīng)緯地產市場調研部主任吳定金認為，開發(fā)商內部也在博弈。
吳定金稱，在樓價高企、“萬元戶”橫行的情況下，市場的購買人群不斷縮小，而這部分承接力強的富人將是各樓盤競爭的對象。在這種背景下，樓盤之間將打起搶客戰(zhàn)。記者巡盤也發(fā)現(xiàn)，搶客在黃金周已有出現(xiàn)，一些樓盤的工作人員蹲守在競爭對手的門口派發(fā)傳單搶客源。
房企的這種內部博弈，還體現(xiàn)在樓盤的分化上，樓與樓之間的差異已比較明顯。記者在多個發(fā)售現(xiàn)場看到，絕非每個樓盤都如開發(fā)商所說的房子不愁賣。如在海珠區(qū)江南西某樓盤，十一當天下午便沒幾批人光顧售樓部，又如市橋某大盤，十一的人氣也比較冷清。
至道機構總經(jīng)理云亮分析說，強政頻頻出臺，投資客的資金受到壓力，這種背景下，品質高、附加值高的樓盤才能在價格、人氣和銷售上堅挺，而完全靠行情吃飯的，則面臨好時光結束的危險。
